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18/01/2017

NON à la loi sur le logement (LPPPL)

Etes-vous prêts à jouer le logement contre l'emploi? Je suis persuadée qu'aucune Vaudoise ni aucun Vaudois ne répondrait par l'affirmative. Mais cette question ne tombe malheureusement pas de nulle part. Elle sera même d'actualité dès ces prochains mois… si la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) était acceptée lors des votations du 12 février prochain. Mal ficelé, bureaucratique, contre-productif, ce texte constitue une réelle menace pour les PME.

Comme souvent, le diable se cache dans le détail: la LPPPL prévoit en effet la création d'un droit de préemption sur toute vente de "bien-fonds", c'est-à-dire de terrain ou de bâtiment, situé en zone à bâtir (art. 31, al. 1), moyennant quelques conditions faciles à réunir. Une entreprise ayant signé un acte d'achat pourrait donc voir un projet d'extension ou d'implantation partir en fumée si la commune ou l'Etat (la loi prévoit que la première puisse céder son droit au second) convoitait lui aussi ce bien immobilier.

Des dédommagements sont-ils prévus pour indemniser l'entreprise contrainte de reporter ses projets? La LPPPL ne dit rien. Des compensations sont-elles envisageables pour rémunérer les heures perdues en négociations sur le prix et les modalités d'achat? Ou pour rembourser les sommes investies dans des pré-études? La LPPPL n'y consacre même pas un alinéa. Les collectivités publiques n'ont qu'à se servir – les entreprises seront obligées, dans tous les cas, de leur demander si elles veulent exercer le droit de préemption - et tant pis pour le coûteux allongement des délais de procédures ainsi que pour les éventuels emplois en jeu!

Le pire, c'est que des communes pourraient être tentées d'utiliser leur droit de préemption pour… ne pas bâtir avant des années, voire jamais. La LPPPL donne en effet cinq ans aux collectivités pour lancer un projet de demande de modification du plan d'affectation… Un processus évidemment sujet à recours et donc susceptible de durer des années supplémentaires. Et si rien ne se passe? L'ancien propriétaire pourrait simplement reprendre le bien au prix de l'époque. Communes et Etat n'ont que des droits, aucune obligation.

L'exemple de Nyon

Pour ceux qui douteraient que des collectivités publiques agissent avec si peu de clairvoyance, un exemple récent pourrait bien les persuader du contraire! En juin dernier, la Ville de Nyon a demandé à son législatif local un crédit de 30 millions de francs pour acquérir un terrain de 40'000 mètres carrés constructibles… dans le but de le garder sous le coude pendant cinq à dix ans. Le Conseil communal a refusé, dans le cas d'espèce. Mais d'autres législatifs pourraient être moins avisés.

La LPPPL entraverait les entreprises et de nombreux projets privés, c'est une évidence. Au final, les entreprises de construction auraient moins de travail, la construction de logements serait retardée – ce qui est un comble pour une loi censée les promouvoir  - et bien des PME seraient contraintes de chambouler leurs plans, avec des pertes sèches à la clé. La LPPPL ne se contenterait pas de porter atteinte au droit de propriété, elle sèmerait la zizanie dans bien des PME. Autant de raisons de déposer un NON dans l'urne le 12 février prochain!

26/10/2016

Les entreprises vaudoises menacées par une loi sur le logement aberrante

Promouvoir la construction de logements ne doit pas se faire au détriment des entreprises et de l'emploi. Ce serait un non-sens. La loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), sur laquelle les Vaudoises et les Vaudois voteront le 12 février prochain, n'hésite pourtant pas à tout remettre en cause en donnant un droit de préemption aux communes sur toute vente de terrains et de bâtiments en zone à bâtir.

Avec cette loi, une entreprise prévoyant – contrat en mains - d'acheter un terrain ou un bâtiment pourrait voir son projet d'extension (ou d'implantation) s'effondrer en raison d'un rachat par la commune ou l'Etat (car la loi prévoit que la commune puisse transmettre son droit de préemption au canton). Des dédommagements sont-ils prévus? Non. Quel est le prix payé par la collectivité acheteuse? Le même que celui négocié par l'entreprise; elle profite donc gratuitement des négociations menées par l'entreprise.

Y-a-t-il au moins une garantie de construction de logements dans un délai raisonnable? Aucune, car la commune dispose de cinq ans pour lancer un projet de demande de modification du plan d'affectation, un processus qui peut durer des années… Et si elle ne fait rien, l'ancien propriétaire pourrait reprendre le bien au prix de l'époque. L'affaire s'arrêterait là.

L'entreprise devrait donc déménager pour s'agrandir, après avoir perdu de l'argent en planifiant des travaux et une extension que la commune ou l'Etat auraient empêchés. Et au final, il n'y aurait même pas de logements.

Un risque bien réel

Certains ne manqueront pas de dire qu'il s'agit là de pures spéculations, car une collectivité n'achèterait pas pour ne rien faire… Ils feraient bien de se raviser. J'en veux pour preuve que pas plus tard qu'en juin dernier la ville de Nyon voulait acheter un terrain de 40'000 mètres carrés constructibles… pour ne rien bâtir avant cinq à dix ans! Le législatif local a finalement dit non, tout de même.

En partant du principe que les collectivités publiques sauront mieux faire que le privé en matière de logement, la LPPPL se fourvoie. Mais cette loi ne se contente pas d'affaiblir le droit de propriété – qu'en reste-t-il, si je ne peux pas choisir librement à qui je vends mon bien? – elle menace aussi le développement des entreprises. Votons non le 12 février prochain.

02/07/2014

Vers un sabordage du 2e pilier?

L'objectif du Conseil fédéral est-il d'enterrer le 2e pilier? Les propositions mises sur la table la semaine dernière donnent en tout cas cette impression. Interdiction de retirer le capital cotisé avant la retraite pour acheter son logement ou devenir indépendant. Interdiction de retirer l'épargne-retraite au moment de la retraite. Les salariés devraient payer pour avoir une rente, rien de plus, rien de moins. Pas d'alternative. Le 2e pilier devient un clone de l'AVS, individualisation des rentes mise à part. Premier pas vers une fusion des deux systèmes?

Le conseiller fédéral a immédiatement souligné que le projet ne concerne que la partie obligatoire du 2e pilier, la part surobligatoire restant à disposition des cotisants. Très bien, mais à 35-40 ans, la grande majorité des Suisses ne dispose probablement pas d'une épargne surobligatoire qui lui permette de constituer la base des fonds propres nécessaires pour devenir indépendants. Ou pour acquérir leur logement (et cela bien que la Constitution fédérale prévoie expressément une politique active en faveur de l'accession à la propriété - article 108, al.1).

Quel est l'argument invoqué par le Conseil fédéral pour couper l'accès des cotisants à leur épargne (qui plus est obligatoire)? Les personnes qui retirent leur capital pourraient se retrouver en difficulté financière si elles dilapident leurs fonds ou le perdent via des placements immobiliers malheureux. Ces personnes devraient alors recourir aux prestations complémentaires AVS. Ce qui signifie qu'elles feraient payer à la collectivité leur incompétence ou leur maladresse, avance le Conseil fédéral en s'appuyant sur un rapport intitulé "Prestations complémentaires à l’AVS/AI: accroissement des coûts et besoins de réforme".

Feuilletons ce rapport… On y lit en page 6: "théoriquement, les risques d’émarger aux PC à l’âge de la retraite pourraient dès lors être plus élevés en cas de retrait en capital. Mais aucune base de données actuellement disponible ne permet de corroborer ou d’infirmer la corrélation entre un retrait en capital d’une part et le risque plus ou moins accentué d’émarger aux PC le moment venu d’autre part."

La principale raison invoquée par le Conseil fédéral n’a donc aucun fondement réel et avéré! Nous sommes dans l'hypothèse pure. Nous parlons pourtant de pratiquement transformer le 2e pilier en un pur système d'assurance, alors que la prévoyance professionnelle n'a justement pas été fondée dans cette logique (les éléments de répartition doivent rester l'exception: on touche ce que l'on a payé). Les Suisses se verraient dépossédés de leur droit à disposer comme ils l'entendent de leur capital-retraite par simple précaution, parce que le scénario du pire ne peut jamais être exclu.

Ces propositions sont irrecevables et inadmissibles. En appliquant strictement le principe de précaution, aucune entreprise ne se créerait. Aucun locataire (non fortuné) ne deviendrait propriétaire. Car personne n'est à l'abri d'un échec, professionnel ou privé, de la maladie, du chômage, de l'accident. La prise de risque fait partie de la société.

Le 2e pilier a déjà subi une avalanche de nouvelles réglementations au cours des cinq dernières années. Les retraits de capital pour acheter son propre logement ont été ramenés à 10% des fonds propres du bien acquis, contre 20% jusqu'alors. Décrocher des crédits devient de plus en plus difficile… Stop! Le Conseil fédéral s'affole. On attend beaucoup mieux des Sept Sages. Le 2e pilier doit être consolidé, mais pas en expropriant les cotisants de leurs droits!